Für die Absetzbarkeit eines Arbeitszimmers oder einer Arbeitsecke in einer Immobilie, die mir gehört, gelten die gleichen Kriterien wie für eine Arbeitsecke/Arbeitszimmer in einer angemieteten Wohnung.
In beiden Fällen kann ich die anteiligen Kosten steuerlich geltend machen.
Welche Kosten kann ich absetzen?
Zunächst ermittele ich den Prozentanteil des häuslichen Arbeitszimmers oder der häuslichen Arbeitsecke. Sodann sind die folgenden Kosten anteilig als Betriebsausgaben abziehbar: – Zinsen (nicht Tilgung)
– Nebenkosten (Strom, Heizung, Wasser, Grundbesitzabgaben, Hausversicherungen etc.)
– Abschreibung (zwei Prozent auf das Gebäude, nicht auf Grund und Boden).
Was sind die Nachteile, wenn ich das Arbeitszimmer meiner eigenen Immobilie steuerlich absetze?
Wenn ich die Arbeitsecke oder das Arbeitszimmer in meiner eigenen Immobilie für meine selbstständige journalistische Tätigkeit nutze, habe ich damit automatisch „Betriebsvermögen“. Der Nachteil: Wenn ich irgendwann das häusliche Arbeitszimmer nicht mehr beruflich nutze, muss ich das Arbeitszimmer aus dem Betriebsvermögen in das Privatvermögen überführen. Das geschieht automatisch, wenn ich das Arbeitszimmer nicht mehr für die selbstständige Tätigkeit nutze.
Und wie wirkt es sich steuerlich aus, wenn ich das häusliche Arbeitszimmer in meiner eigenen Immobilie aufgebe?
Mein Gewinn aus freiberuflicher Tätigkeit erhöht sich dann buchmäßig (nicht tatsächlich) aufgrund folgender Faktoren:
– Weil ich den Arbeitsraum zuvor abgeschrieben habe, habe ich den Buchwert meines Betriebsvermögens (Arbeitszimmer) jedes Jahr um zwei Prozent reduziert. Dies wird bei der Entnahme faktisch wieder rückgängig gemacht.
– Daraus folgt, dass ich den anteiligen Verkehrswert (ggf. Verkaufswert) nun wieder als Einnahme erfassen muss. Sollte der Verkehrswert der Immobilie? über dem ehemaligen Kaufpreis liegen, muss ich den anteiligen Mehrgewinn also versteuern. Der Verkehrswert kann durch Vergleichsobjekte, Makler oder Bewertung durch das Finanzamt festgestellt werden.
Ausnahme:
Das häusliche Arbeitszimmer gilt nicht als Betriebsvermögen, wenn es maximal ein Fünftel des gesamten Grundstücks beträgt und der Verkehrswert bei maximal 20.500 Euro beträgt. Dann darf ich die anteiligen Kosten abziehen – ohne dass es sich steuerlich nachteilig auswirkt (s. o.).
Gestaltungsmöglichkeiten: 1. Bei Ehepartnern ist es möglich, dass derjenige Ehepartner die Immobilie kauft, der nicht als Selbstständiger das Arbeitszimmer nutzen möchte. Der Hausbesitzer kann das Arbeitszimmer an den selbstständigen Journalisten vermieten, der dann kein Betriebsvermögen hat (Bitte mit Steuerberater absprechen!).
2. Sollten die Immobilien ganz oder großteils aus Eigenkapital finanziert sein, fallen keine oder nur geringe Zinsen an, die als Betriebsausgaben abgesetzt werden könnten. In einer solchen Situation ist es sinnvoll zu prüfen, ob das Arbeitszimmer überhaupt abgesetzt werden soll.
Kristina Kern ist Steuerberaterin in Mainz.
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Erschienen in Ausgabe 06/202012 in der Rubrik „Tipps“ auf Seite 61 bis 61 Autor/en: Kristina Kern. © Alle Rechte vorbehalten. Der Inhalt dieser Seiten ist urheberrechtlich geschützt. Für Fragen zur Nutzung der Inhalte wenden Sie sich bitte direkt an die Redaktion.